当时我们说 ，央行 、银监会“认贷不认房 ”等新政出台的最大背景是 ，开发商比任何时候都缺钱，风险度甚至超过了金融危机。果然 ，今年11月以来 ，中央决策层连续提及房地产去库存 。在我们的印象中，这是有史以来最高层首次正面提示房地产风险 。
从去年起 ，标准排名研究院开始定期推出“房地产公司风险榜 ” ，至今已是第四季。榜单以存货增长 、去库存压力、现金流恶化情况和资产负债率等四项指标作为评选依据，筛选出当期最差的20家房地产公司 ，提示风险 。
在前三季的评选中 ，泰禾地产由于存货激增 、现金流恶化以及负债率较高等问题，连续三期蝉联风险榜首位 。而在第四季的评选中，泰禾地产因今年收入增长明显 ，接近倍增 ，带动公司现金流状况明显好转，去库存压力也暂时有所缓解 ，虽然公司的负债率依然位列前9 ，但在最终的风险排名中由连续三期第1位降到本期的第54位。
入选最新一期房地产公司风险榜的20家公司是：天地源 、格力地产、三湘股份 、珠江控股 、合肥城建、云南城投 、金融街 、广宇发展、中洲控股、市北高新 、中国武夷 、首开股份、大港股份 、华发股份 、凤凰股份、香江控股 、迪马股份 、华鑫股份、南国置业和阳光城 。
当然，最高层的重视 ，一方面说明问题已经严重到了必须解决的地步 ，另一方面也说明，既然得到了正视和重视 ，可能离问题的解决也不远了 。而不管你如何解读 ，在具体的操作中都必须擦亮眼睛。
2.5万亿存货背后，大公司谨慎 、中小公司激进
标准排名研究院统计 ，截止9月末 ，A股118家房地产上市公司（剔除3季度存货及营业收入少于1亿元的公司），存货合计为2.53万亿元，与去年同期相比增长10.5% 。房地产企业的库存压力整体上并未得到明显缓解 ，虽然行业的大型开发商对于完成全年的目标信心十足 ，但很多中小型房地产公司却是度日如年 。
从2015年三季度地产公司存货压力榜上可以看到，很多地方的二三线地产公司在行业逆市中纷纷加大存货储备 ，如上海市北高新 ，存货增长345%；重庆广宇发展，增长147%。
反观大型房企 ，存货处于谨慎增长 ，万科存货增长0.04%，保利增长4.39% ，招商增长27.39% ，金地则下降9.84%。
去库存压力：万科只需2年，荣安地产却要15年
今年前3季度 ，118家房地产公司的营业收入合计为4985亿元 ，比去年同期增加了480亿元，增长10.6% 。可以看到，营收的增长与存货的增长幅度基本相同 ，特别是从今年以来央行的连续降息 ，直接降低了购房者的负担压力，对楼市起到一定的刺激作用 ，带动成交量的活跃 。
很多大型房企的销售情况比2014年增长明显 ，如在地产风险榜连续蝉联榜首的泰禾地产，今年的营收是65亿元 ，而去年同期只有35亿元 ，同比增长86%，全年有望倍增。其他如万科营收增长26% ，保利增长21% ，华夏幸福增长40% 。
大房企吃肉，很多小房企则未必能喝上汤 。荣安地产营收从去年的33亿元降至今年3.6亿元；天保基建从13.9亿元降至4.4亿地；格力地产则从14.3亿元降至4.5亿元。
118家房企的整体营收增长10% ，但营收下降的公司多达60家 ，下降公司的数量多于上升数量，甚至其中还有首开 、华侨城等百亿级房企 。
其实，对于地产公司来说 ，库存量多少并不可怕 ，关键是你是否有能力卖出去 。市场上最大的地产公司万科手里有3500亿元存货，货值巨大 ，但按照万科现在年销2000亿元的水平对比 ，2年时间万科基本就可以消化掉手里的存货。
而对于上文提到的荣安地产，该公司有50亿元的存货 ，如果以2014年销售33亿元的水平衡量 ，基本上一年半就能消化掉存货，但其今年的营收骤降至3.6亿元 ，如按此水平去库存 ，时间周期延长了10倍 。
在标准排名的去库存压力榜中，荣安地产就排名第1 ，所有上榜企业基本共性都是营收大幅下降 ，而存货却在增长 。
房企现金流总体回归正常，万科意外成最差
今年3季度，118家房地产公司的现金流净额合计为7.6亿元 ，难得一现正流入 ，要知道去年同期的现金流是－1270亿元，一正一负间差距在千亿元以上。
但就在所有房企都回笼资金的时候 ，万科却成为当季现金流最差的房企 。标准排名用现金流恶化指标来评估房企的现金流情况 ，即当期与同期现金流净额之间的差额 。
以万科为例，该公司2014年3季的现金流净额为172亿元 ，2015年3季度为－46.8亿元 ，两者差额为-218.8亿元。成为当期现金流恶化榜榜首。
在以往的评选中，万科一直保持谨慎拿地态度 ，现金流状况良好 ，今年初万科手中就握有几百亿存款，加上发债资金 ，当万科喊出百亿回购股票之时也是底气十足 。而彼时 ，其他房企的日子都很紧张，现金流很多在负十亿至负百亿间 。而现在，当大多数房企加紧回笼资金去库存的时候 ，已超前完成去库存任务的万科开始在土地市场变得更加积极。
房企平均负债率76.5% ，珠江控股已资不抵债
长期以来，珠江控股的资产负债率都是全行业榜首 ，每次评选其距离资不抵债总是越来越近 。而现在一切担心都是多余的 ，108.27%——珠江控股的资产负债率终于破百 。
118家房企的平均资产负债率为76.5%，超过平均负债率水平的房企虽然只有40家 ，但大中型房企居多 ，甚至万科（78.78%）、保利（77.8%）也在其中。
在负债率排名前10的房企中，除珠江控股外 ，还包括鲁商置业（92.89%） 、云南城投（88.52%） 、阳光城（87.41%）、华夏幸福（86.82%）、泛海控股（86.19%）以及泰禾集团（85.92%）等众多知名房企 。
出品：大眼楼管
作者：肖恩
荣安地产22日发布2020年年报 ，公司2020年实现营业收入111.78亿元，同比大幅增长67.77% ，而净利润为17.43亿元 ，同比却减少7.75% 。此外，全年经营活动产生的现金流量净额-107.28亿元，是为 历史 最大现金净流出额。
荣安地产这几年销售发力较猛 ，而且拿地面积也持续大幅超过销售面积 ，但杠杆率上升的也很快 。作为聚焦在宁波及长三角的区域房企，荣安地产在行业政策大幅收紧的2020年 ，依然选择逆势加杠杆 ，大量资金流出至合作项目公司 。
收入增67.77% 利润降7.75%
荣安地产年报显示，公司2020年实现营业收入111.78亿元 ，同比大幅增长67.77% ，而净利润为17.43亿元，同比却减少7.75%。
这主要是由于3方面的原因所致 。其一 ，荣安地产的毛利率出现了大幅下滑 ，从2019年的41.61%的高位，骤然下滑至2020年的26.59% ，下滑了近15个百分点 。这主要是结转项目的单位面积成本大幅上升所致。在房地产行业利润率趋势性走低的当下 ，荣安地产的下滑速度更快，26.59%毛利水平在行业中也仅处于中等偏下的水平。
其二，体外项目盈利变差 ，荣安地产过去一年从对外投资的项目中获取的投资净收益为1.91亿元 ，较2019年的2.46亿元明显下降 。而事实上，荣安地产去年长期股权投资较期初增加 68.97% ，主要系报告期公司房地产合作开发项目增多 。投入增多 ，收益下滑，荣安地产在体外的项目盈利能力也在下滑。
其三 ，资产的公允价值变动收益出现了较大波动 ，由2019年的盈1.06亿元，转变为2020年的亏1.47亿元 。由于报表显示并不是投资性房地产及长期股权投资的减值 ，或是金融资产的减值 。
近几年猛加杠杆拿地
荣安地产始创于1995年 ，是宁波第一家房地产上市公司，荣安地产一直是偏于宁波 、深耕长三角一隅的区域房企。过去多年发展相对缓慢 ，但荣安地产在最新一轮小周期（2017年至今）中快速成长 ，2018年 、2019年、2020年权益销售增速分别为149% 、62% 、32.5%，在行业普遍降速的环境下，荣安地产逆势实现较高速的成长 。
这主要是由于荣安地产近几年一改以往温吞的风格 ，加杠杆拿地的缘故 。2020年公司全口径实现住宅签约收入448.12亿元 ，销售面积133.23万平米，同期新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米 ，总价款302.83亿元 ，权益价款258.3亿元。权益价款几乎等于权益销售款，而拿地面积/销售面积达到229% ，较2019年力度明显加强 。
荣安地产的资产负债率由2017年的67.88%迅速攀升至2020年的84.46% 。按照荣安的策略 ，其意图严格控制拿地成本，适度增加土地储备 ，以实现规模与利润的平衡增长。2020年 ，公司的销售均价33635元/平米，而拿地的折合单价10083.5元/平米 ，地价占售价的1/3 ，显然毛利率从高位下滑是必然 。
这便是导致去年利润反而下滑的缘故，可见荣安地产的规模和利润并未能平衡成长 。不过，荣安地产的销售增速预计也将下滑 ，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元 ，较2020年仅增长11.58%。由于公司近几年的拿地面积较多，销售额预计增速放缓的原因或是由于销售和定价充满不确定性。
经营现金流 历史 性大幅流出
年报显示 ，荣安地产去年全口径实现住宅签约收入448.12亿元 ，住宅销售回款377.50亿元，不过公司现金流量表显示 ，销售商品和服务收到的现金流仅199.37亿元 。
此外 ，荣安地产2020年的经营活动现金流净额出现大幅流出的情况，达到107.28亿元创 历史 最高 。扣除拿地过程中的资金流入流出 ，现金流出现如此巨大流出的原因 ，是公司主营成本的支出高达305.44亿元，相较于2019年的139.22亿元大幅增加 ，而事实上公司2020年结转的营收增长仅67.77% ，公司的开支明显加大。
值得一提的是，荣安地产长期股权投资近几年猛增，去年增加 68.97% ，而应收账款较上期增加167.64% ，主要系报告期公司合作开发项目增多，应收参股公司的工程款、咨询服务费增加所致 。荣安地产加杠杆地向外部合作公司输送流动性 。
本文来自作者[admin]投稿，不代表易币号立场，如若转载，请注明出处：https://blog.shanxihuayang.com/yibi/9539.html
评论列表（3条）
我是易币号的签约作者“admin”
本文概览：当时我们说，央行、银监会“认贷不认房”等新政出台的最大背景是，开发商比任何时候都缺钱，风险度甚至超过了金融危机。果然，今年11月以来，中央决策层连续提及房地产去库存。在我们的印...
文章不错《荣安地产一季度营收降超79%新》内容很有帮助